التقييم العقاري موقع التقييم العقاري لأهم النصائح العقارية والتقييم العقاري
شاركنا في مقالة منفصلة عن الدليل الشامل لخطوات التطوير العقاري وشرحنا عن مراحل التطوير العقاري ، وفي هذه المقالة نريد أن نأخذك لجولة تعريفية متكاملة عن مفهوم إعادة التطوير العقاري وماهي مراحل إعادة تطوير العقاري؟
-
مفهوم إعادة التطوير العقاري ( الرجوع إلى الفهرس)
يمكن تعريف إعادة التطوير العقاري بكونه :
“عملية لإعادة البناء أو استعادة منطقة في حالة قابلة للقياس من التراجع أو سحب الاستثمار أو الإهمال “
قد يتم البدء في إعادة التطوير من قبل القطاع العام أو الخاص وفقا لخطة إعادة التطوير المعتمدة من البلدية.
وفي حالة استخدامها على نحو صحيح، يمكن أن تحول منطقة غير مستغلة أو منكوبة إلى منطقة ذات دور اقتصادي وجزء منتج من المجتمع.
كما يمكن تعريف إعادة التطوير العقاري بكونه :
عملية هدم للتحسينات الموجودة وبناء تحسينات جديدة في الموقع تكون في الغالب مختلفة عن النمط القديم”.
– التجديد الحضري وإعادة تطوير العقارات ( الرجوع إلى الفهرس)
يمكن رؤية تجديد المناطق الحضرية على مستوى البرامج الكلية المنفذة لتحسين البيئة الاجتماعية والاقتصادية لمجتمع محدد.
وقد تشمل ممارسة التجديد الواسعة عمليات إعادت التطوير وإعادة التأهيل والتجديد وهدم المباني القائمة وبناء مباني جديدة.
وقد تقوم المباني الجديدة بنفس الوظيفة التي كانت تقدمها المباني القديمة أو أنها قد تتغير، وسيحدد استخدام الأرض وكثافة التطوير مسار ونمط تطوير الأرض .
( Turnbull,2005) يسترشد تطوير الأرض بمبدأ “الاستخدام الأعلى والأفضل”. فالاستخدام القانوني والمحتمل بشكل معقول للعقار هو أفضل قيمة.
في المدن الرئيسية في جميع أنحاء العالم، يعتبر “إعادة استخدام” الأرض في وسط المدن هو القاعدة نظراً لندرة الأراضي ووجود نقص في المناطق الحضرية والأحياء الشعبية.
لقد تم تجديد المناطق الحضرية في الأساس في الدول المتقدمة لكنه أصبح توجه عادي في الدول النامية حيث تم تطوير مفهوم “إعادة الاستخدام”.
– تطوير أراضي تم تطويرها سابقًا ( الرجوع إلى الفهرس)
منذ تسعينات القرن المنصرم ثمة زيادة في التركيز على تجديد المناطق الحضرية. فالحاجة إلى تجديد المناطق الحضرية آخذة في الازدياد.
ولقد تم دعم هدف تجديد المناطق الحضرية عن طريق تغييرات كبيرة في سياسة الحكومة في المملكة المتحدة لتحسين إعادة استخدام الأراضي والمعروفه بمصطلح “الأراضي المطورة سابقًا”.
غالبا يتم تشجيع تطوير الأراضي المطورة سابقا بينما لا يتم تشجيع تطوير الأراضي الجديدة ( أو الأراضي غير المطورة سابقا).
ومن جانب آخر، يعتبر إعادة تطوير أرض او عقار مطور في السابق أمرًا في غاية التعقيد ويشمل العديد من المخاطر، على سبيل المثال التعامل مع قضية التلوث.
-
مراحل إعادة التطوير العقاري ( الرجوع إلى الفهرس)
تشمل عملية إعادة التطوير العديد من المراحل وكثير منها مرتبطة ببعضها البعض. وحيث ان التركيز على إعادة استخدام الأراضي وتقييم الموقع بما في ذلك الدراسات الميدانية وتحليل المخاطر وتمويل التطوير.
الذي يعتبر مراحل إضافية منفصلة داخل عملية التطوير نفسها. وتتشابه مراحل إعادة التطوير مع مراحل التطوير ولا فائدة في تفصيلها تفاديا لتكرار ما تم تقديمه.
-
القضايا المتعلقة بإعادة التطوير العقاري ( الرجوع إلى الفهرس)
أ- التحسين ( الرجوع إلى الفهرس)
– يميل الملاك الأصليين والشاغلين والمستأجرين الذين لديهم دخل محدود في المناطق المعاد تطويرها إل عمليات تطوير ذات دخل مرتفع.
– المساكن غير الرسمية عادةً وذات التكلفة المنخفضة يتم استبدالها بشقق مبنية رسمية وذات تكلفة عالية.
ب- الأراضي الملوثة ( الرجوع إلى الفهرس)
– غالبًا ما تتم مشاريع إعادة التطوير العقاري في المواقع التي سبق تطويرها سابقا وتكون مُلوثة.
– هناك حاجة للإدارة والتنفيذ والمراقبة الدقيقة في تطوير المواقع المطورة مسبقا وعادة ما تشمل التكاليف الكبيرة.
ج- الملكية المتعددة ( الرجوع إلى الفهرس)
- الحصول على موافقات من عدد كبير من ملاك الأراضي/الوحدات أمرًا غاية في الصعوبة والتحدي.
- مسألة “حق نزع الملكية للمصلحة العامة” لا تتم إلا للغرض للعام وليس للربح.
- فور تقديم العرض، يتم تعيين لجنة خاصة لتحديد الحد الأدنى للسعر الأساسي للمناقصة العامة. ويحتاج السعر الأساسي إلى معدل قبول مرتفع من الملاك.
- يجب أن تتجاوز العروض السعر الأساسي حتى تكون ناجحة.
د- زيادة الأعباء على الموارد المتاحة ( الرجوع إلى الفهرس)
- يمكن أن تزيد عملية إعادة التطوير العقاري من الطلب على البنية التحتية القائمة وتشكل ضعفًا إضافيًا على البيئة المحيطة (تلوث،ازدحام،الخ).
- من جانب آخر، قد يُحسن إعادة التطوير القعدة الضريبية للسلطات المحلية ومن ثم تزيد موارد السلطات المحلية فيما يخص نفقات البنية التحتية.
