التطوير العقاري: تعرف على الأطراف الرئيسية في عملية التطوير

 

التطوير العقاري يرتبط بعدة أطراف رئيسية أثناء مراحل التطوير

 

من خلال مراحل التطوير التي تم مشاركتها معكم سابقا (اضغط هنا)  توجد مجموعة متنوعة من مختلف الأطراف الفاعلة والتي تساهم في فاعلية نتائج التطوير، وتتنوع أدوار ودرجات مشاركة هذه الأطراف في عملية التطوير العقاري.

ومن الاطراف والجهات الفاعلة في عملية التطوير العقاري نجد ملاك الأراضي والمؤسسات المالية والمطورون من القطاع الخاص ومقاولو البناء والمطورون من القطاع العام والوكلاء والشراكات مابين القطاع العام والخاص والفريق المهني والمخططون.

وتعمل الجهات الفاعلة الرئيسية في التطوير العقاري ضمن إطار مؤسسي موجود سابقًا، والبيئة القانونية، والإطار الحكومي والمؤسسات السياسية.

 

الأطراف الرئيسية في خطوات التطوير العقاري:

• ملاك الأراضي
• المطورون من القطاع الخاص
• المطورون من القطاع العام
• المخططون
• المؤسسات المالية
• مقاولو البناء
• الوكلاء
• الفريق المهني

 

1- ملاك الأراضي (Landowners) (الرجوع إلى المقالة)

قد يكون لملاك الأراضي دور فعال أو غير فعال في عملية التطوير. فملاك الأراضي الفعالين هم الذين يبدؤون عادةً التطوير أما ملاك الأراضي غير الفعالين فقد يعيقون عملية التطوير.

هناك ثلاث أنواع من ملاك الأراضي، وهم:

•  ملاك أراضي تقليديين: الدولة والهيئات والمنضمات وغير ذلك، وجميعهم لديهم هدف إجتماعي أكبر من كونه اقتصادي.
• ملاك أراضي صناعيين: مثل المزارعين والعاملين بالصناعات الاستخراجية وغيرهم بهدف الإنتاج أو تقديم الخدمات.
• ملاك الأراضي الماليين: من يمتلكون الأرض باعتبارها استثمار وسيقومون بتطويرها إن كانت عوائدها من الناحية المالية جيدة.

قد يقوم ملاك الأراضي بدو المطورين مباشرة أو بالشراكة مع المطورين. وكلما زاد عدد ملاك الأراضي في عملية التطوير وقلت الحصة التي يمتلكونها من الأرض،
ازدادات صعوبة تنفيذ أي تطوير في الموقع.

 

2- المطورون من القطاع الخاص ( Private sector developers)  (الرجوع إلى المقالة)

على الرغم من اختلافهم حيث الحجم والنوع والتركيبات، إلا أن هدفهم الرئيسي من التطوير العقاري هو الربح المالي.
قد يختلف نوع التطوير عن طريق التخصص في نوع محدد (مكاتب إدارية/بيع بالتجزئة/سكني) أو المواقع الجغرافية.
بعض المطورين متخصصين في نوع معين من التطوير ولكن الموقع يختلف بين كونه محلي أو دولي.
كما أن سياسة الشركة ستختلف من واحدة لأخرى وفقًا لمصالح المدير أو خبراته وإدراكه لشروط السوق.

3- المطورون من القطاع العام ( Public sector developers) (الرجوع إلى المقالة)

يُوظف مقاولو البناء لتنفيذ المخطط على الرم من أن المقاول قد يكون أيضا مطور: وفي هذه الحالة قد تكون هناك عوائد كبيرة تعوض عن المخاطرة المرتفعة وقد يكون لدى المطور خبير بناء خاص.
بالنسبة للمطورين “العاديين”، يعتبر الهدف الرئيسي هو الربح المالي الذي يعتمد على تكلفة البناء وفترة العقد.
ويُقصد بعقد “التصميم والبناء” أن المقاول له دور أيضًا في التصميم الذي يزيد من المخاطر. فهم يقومون بأنشطة متخصصة في عملية التطوير.
سيبدأ المقاولون نشاطهم بعد التزام المطورن وبالتالي يجب على المطورين التأكد من قدرة وإمكانيات المقاولين بحيث يوازنوا بين أقل عرض وجودة الأداء ولكن ليس
منخفض للغاية بحيث لا يتسبب في حصول المقاولين على أرباح منخفضة بصورة غير معقولة.

 

4- المخططون (Planners) (الرجوع إلى المقالة)

يعتبر الغرض الرئيسي من التخطيط هو “تشجيع التطوير” ومنع “التطوير غير المرغوب به”.
ويُنظم عمليات التطوير أحكام القانون والسياسة الحكومية. وتعتمد القرارات على خطط التطوير وسياسة الحكومة والقرارات السابقة وطبيعة التطبيق.

ومن ثم، يحتاج المطورون إلى معرفة استخدام الأرض ومعايير الكثافة والتصميم. قد تضمن إجراء المفاوضات المسبقة مع المخططين نجاح عمليات التطوير.
فاتفاق التخطيط الخاص بالبنية التحتية أو المرافق الاجتماعية يجب أن تتعلق ” بشكل منطقي” بالتطوير المقترح.

قد تتبنى سلطات التخطيط سياسات مختلفة نحو التطوير. فالمخططون في المناطق ذات النشاط الاقتصادي المحدود سيصبحون أقل صرامة ولن يرفضوا إلا الحد الأدنى
من القيود، أما المخططون في المناطق ذات النشاط الاقتصادي الكبير سيفرضون معايير أعلى مع تقليل وتيرة التطويرات.

 

 

5- المؤسسات المالية (Financial Institutions) (الرجوع إلى المقالة)

تلعب المؤسسات المالية دورا مهما في عملية تمويل المشاريع العقارية ويحتاج التطوير العقاري إلى نوعان من التمويل وهما التمويل قصير الأجل (لتغطية التكاليف التشغيلة لعملية التطوير)
والتمويل طويل الأجل (لتغطية التكاليف الاستثمارية لعملية التطوير). وتتنوع أشكال المؤسسات المالية من صنادق التقاعد وشركات التأمين والمصارف الذين يقدمون قروض طويل الأجل لعملائهم.

قد تشارك المؤسسات المالية في عملية التطوير باعتبارها مطور وممول ومستثمر. وينبغي أن تمثل محفظتهم العقارية توازنا لأنواع ومواقع مختلفة من التطوير العقاري.

وعادة ما تبحث صناديق التقاعد وشركات التأمين عن مبان ذات دخل جاري (إيجار) مرتفع . أما الإقراض المصرفي فقد يكون في شكل قروض طويلة الأجل وإئتمان مصرفي.
وترتبط تكلفة التمويل بالملائمة الإئتمانية للمطور بالإضافة إلى قابلية المشروع لتحقيق الأرباح.

 

6- مقاولو البناء ( Building contractors) (الرجوع إلى المقالة)

يُوظف مقاولو البناء لتنفيذ المخطط على الرغم من أن المقاول قد يكون أيضا مطور. وفي هذه الحالة قد تكون هناك عوائد كبيرة تعوض عن المخاطرة المرتفعة وقد يكون لدى المطور خبير بناء خاص.
بالنسبة للمطورين “العاديين” ، يعتبر الهدف الرئيسي هو الربح المالي الذي يعتمد على تكلفة البناء وفترة العقد.
ويُقصد بعقد “التصميم والبناء” أن المقاول له دور أيضا في التصميم الذي يزيد من المخاطر. فهم يقومون بأنشطة متخصصة في عملية التطوير.
سيبدأ المقاولون نشاطهم بعد التزام المطور، وبالتالي يجب على المطورين التأكد من قدرة وإمكانيات المقاولين بحيث يوازنوا بين أقل عرض وجودة الأداء ولكن ليس منخفض للغاية بحيث لا يتسبب في حصول المقاولين على أرباح منخفضة بصورة غير معقولة.

7- الوكلاء ( Agents) (الرجوع إلى المقالة)

يشمل الوكلاء التجاريين أو وكلاء العقارات ويكون التتعاقد معهم مفيدا في تسويق المشاريع العقارية.
ويشكل الوكلاء عملية الربط بين المطور وشاغلي العقار. ويلعب الوكلاء دورا مهما في عملية التطوير وغالبا ما يشاركون في كل مرحلة من مراحل التطوير. ويكون الوكلاء
قادرون على أداء هذا الدور بسبب معرفتهم التفصيلية لسوق العقارات من حيث الطلب والإيجارات الحالية والأسعار، بالإضافة إلى اعتمادهم على اتصالاتهم “الشخصية” مع المطورين
وشاغلي العقار والمؤسسات المالية وأصحاب الأراضي.

8- الفريق المهني (Professional team) (الرجوع إلى المقالة)

لا يملك معظم المطورين الخبرة اللازمة في عملية التطوير، فهم يحتاجون إلى توظيف المهنيين لتوفيرالمشورة في مراحل مختلفة من التطوير. وكل مجموعة من مجموعات الفريق المهني
خاضعة للإرشادات والقوانين ويتكون الفريق المهني عادة من:

•  مستشاري التخطيط (Planning consultants)
• المهندسيين المعماريين (Architects)
• خبير معاينة (مساح) الكميات ( Quantity surveyors)
• مهندسي الإنشاءات ( Structural engineer)
• مدراء المشروع (Project managers)
• المحامون (Solicitors)

 

الخلاصة:

من الاطراف والجهات الفاعلة في عملية التطوير العقاري نجد ملاك الأراضي والمؤسسات المالية والمطورون من القطاع الخاص ومقاولو البناء والمطورون من القطاع العام والوكلاء والشراكات مابين القطاع العام والخاص والفريق المهني والمخططون.