التقييم العقاري موقع التقييم العقاري لأهم النصائح العقارية والتقييم العقاري
-
ما تعريف نموذج التطوير العقاري؟
ويمكن تعريف النموذج على أنه :
نظام من المُسلمات والبيانات والاستدلالات المقدمة على أنها وصفا رياضيا للكيان أو الحالة.
كما يوصف النموذج على أنه محاكاة باستخدام الحاسوب الآلي. كما يمكن تعريفه بكونه تعريف “وصف مبسط، , وخصوصا ذلك الوصف الرياضي، لنظام أو عملية، لمساعدة الحسابات والتوقعات”
-
تقسم نماذج التطوير العقاري إلى 4 مجموعات رئيسية:
1- نماذج التوازن (Equilibrium models):
ويتم هيكلتها عن طريق إشارات اقتصادية حول الطلب الفعال، حسب ما هو مبين في الإيجارات، العائدات، وغيرها.
وتستمد هذه النماذج مباشرة من المدرسة الكلاسيكية في الاقتصاد.
2- نماذج تسلسل الأحداث ( Event sequence models ):
تركز على إدارة المراحل في عملية التطوير. وتستمد هذه النماذج في المقام الأول من الإشغال المسبق لإدارة العقارات مع إدارة عملية التطوير.
3- نماذج الوكالة (Agency models):
والتي تركز على الجهات الفاعلة في عملية التطوير وعلاقتهم. وقد وضعت هذه النماذج في المقام الأول من قبل الأكاديميين الراغبين في وصف عملية التطوير من وجهة نظر سلوكية أو مؤسسية.
4- نماذج الهيكل (Structure models):
والتي تركز على القوى التي تنظم العلاقات الخاصة بعملية التطوير وتقود حركتها. وترتكز هذه في الاقصتاد السياسي للمناطق الحضرية.
-
نماذج عملية التطوير العقاري
تعتبر نماذج التطوير العقاري مفيدة حيث يمكن أن تُظهر تفاصيل علاقات الوكالة وتفسر سلوك الجهات الفاعلة وأهمية الأحداث في ظل ظروف مختلفة وتربط هذه المصالح والأحداث بالبنى الاقتصادية والسياسية الأكثر اتساعًا وهي كالاتي :
- نماذج التوازن
- نماذج تسلسل الأحداث
- نماذج الوكالة
- نماذج الهياكل
وفيما يلي تفسير للنماذج الأكثر استخدامًا في عملية التطوير حسب تقسيم ( Healey,1991) وهي نماذج التوازن وتسلسل الأحداث والوكالة والهيكل بالإضافة إلى النموذج المقترح من قبل (Healey,1992)
ويجمع بين نماذج الهيكل والوكالة والنموذج المقترح من (Keogh and D’arcy,1999) ويشمل نماذج الهيكل والوكالة وتسلسل الأحداث.
1- نماذج التوازن
تستند هذه النماذج على افتراض أن الطلب والعرض الفعال يقودان عملية تطوير جديدة. ومن المفترض أن الطلب على العقارات الجديدة (أيًا كان نوعها) سينتج عنه عرض للعقارات.
وسينعكس ذلك في الإيجارات والعوائد، ولاحقًا في عمليات تقييم الأراضي والممتلكات.
ويُنظر إلى أنشطة التطوير حسب نماذج التوازن باعتبارها إشكالية وتستند سلوكيات الجهات الفاعلة على “التوقعات العقلانية” في مجالات محددة مثل الضرائب المفروضة على الأراضي وسياسات تخصيص الأراضي والمضاربة العقارية.
وتتمثل سلبيات نماذج التوازن في عدم قدرتها على تفسير مختلف أشكال الطلب (طلب المستخدم والمستمثر المختلفين والاستجابة لإشارات مختلفة).
كما أن النموذج يقوم بتبسيط عملية التطوير إلى حد كبير بما لا يعكس الواقع فمثلا حسب النموذج يتم اعتبار شركة التطوير على أساس الطرف المشتري للعقار من مقاولو البناء بعد اكتمالة في حين أنه في الواقع تقوم شركة التطوير بالمراحل الأولى والأساسية لعملية التطوير.
2-نماذج تسلسل الأحداث
تركز هذه النماذج على إدارة المراحل في عملية التطوير ونهج الإدارة. واستنادًا إلى ( Reed and Wilkinson,2008) يتم تحديد ثمانية (8) مراحل لعملية التطوير.
وتختلف نماذج تسلسل الأحداث عن نماذج التوازن في أنها تفرغ عمليات التطوير في مراحل محددة سلفًا وتبحث عن “عقبات” محتملة. إلا أن نماذج تسلسل الأحداث لا تفسر سلوكيات الجهات الفاعلة والمصالح وتقدم إجابة مقتضبة عن “أسباب”
المشكلات.
بالإضافة إلى ذلك، لم يثبت أن هناك أي تسلسل قياسي للأحداث في أي مشروع تطوير.
3-نماذج الوكالة
يركز هذا النموذج على الجهات الفاعلة في عملية التطوير والأدوار التي يؤدونها مع التركيز على مصالحهم. غير ان الضعف الرئيسي في نموذج الوكالة يكمن في افتقاده لمفهوم حيوية القوى التي “تقود” عملية التطوير.
ويوضح نموذج الوكالة مدى صعوبة نشاط التطوير عن طريق إلفاء الضوء على كيفية جمع مختلف الوكلاء في مراحل مختلفة من التطوير. وترتكز نماذج الوكالة تحديد:
– أنشطة الوكلاء وتفاعلاتهم في مختلف عملية التطوير العقاري.
– العلاقات بين مختلف الأطراف في عملية التطوير العقاري.
4-نماذج الهيكل
تركز نماذج الهيكل على “القوى الدافعة” التي تنظم علاقات عملية التطوير وتدفعها على نحوٍ حيوي. والنماذج المذكورة أعلاه هي من منظور الاقتصاد الكلاسيكي الجديد الذي يهتم بعملية ونتائج تشكيل الأسعار.
يركز نموذج الهيكل على هيكل السوق من خلال علاقات القوى لرأس المال والعمالة وملاك الأراضي.
يربط نموذج الهيكل الوكالة وسلوك الأحداث بحيوية أنماط الإنتاج والتنظيم. أما بالنسبة لنقاط الضعف الرئيسية لنماذج الهيكل فهي افتقارها لتأثير الجهات الفاعلة على عملية التطوير.
تتأثر نماذج الوكالة وتسلسل الأحداث والهيكل في الأسواق الاقتصادية وأنشطة التطوير بالتمويل، كما يلعب نظام الائتمان ورأس مال اتلمويل دورًا حيويًا في هيكلة مصالح واستراتيجيات الجهات الفاعلة.
فالنماذج التي تركز فقط على الجهات الفاعلة و/أو الأحداث لا تعكس حقيقة مجتمعات السوق. يبين الشكل الاتي 5 خصائص النماذج السابقة
