التقييم العقاري موقع التقييم العقاري لأهم النصائح العقارية والتقييم العقاري
طريقة الأرباح تعتبر من الطرق التابعة لأسلوب الدخل لتقييم العقار وللمزيد حول هذا الأسلوب بإمكانك الإنتقال إلى ( الشرح الكامل لأسلوب الدخل )
5- الخلاصة
ماهو مفهوم طريقة الأرباح ؟ (الرجوع إلى الفهرس)
تُعرف طريقة الأرباح ( Profit method ) المستخدمة في التقييم أيضاً بـ طريقة الحسابات ( The accounts method ) وتعتمد هذه الطريقة على مفهوم مفاده أن القيمة السوقية لعقار ما ترتبط بالأرباح التي يمكن الحصول عليها من نشاط او منشأة مقامة في العقار .
ويجب ان تكفي المُحصلة لتعويض المُشغل عن مزاولة النشاط وتوفير فائض يمكنه دفعه كإيجار نظير حق الإنتفاع بالعقار. ومن ثم، فالمبدأ الأساسي الذي تُبنى عليه هذه الطريقة هو استخدام الأرباح المحصلة من المنشأة لتقدير القيمة الإيجارية للعقار.
وبعبارات أخرى ، فإن الأرباح تعكس القيمة الإيجارية. ويمكن القول إنه كلما ارتفعت الأرباح، ارتفعت القيمة الإيجارية التي يمكن للمستأجر المرتفب دفعها.
وعلى الرغم من ذلك فمن الجدير بالذكر أن الأرباح المُحصلة من المنشأة تتوقف أيضا على كفاءة ومجهود المشغل. ولإيجاد القيمة الرأسمالية للعقار، سوف يتم رسملة القيمة الإيجارية بمعدل عائد مناسب .
يمكن للمُقيم أن يحصل على تفاصيل إيرادات ومصروفات المنشأة وذلك بفحص حسابات المنشأة في السنوات السابقه. وفي العادة، يحتاج المقيم لفحص حسابات المنشأة لآخر ثلاث سنوات مالية.
ويتطلب استخدام هذه الطريقة من المُقيم أن يكون لديه فهم أساسي للمبادئ المحاسبية واستخداماتها.
وتكمن الصعوبة الواضحة لهذه الطريقة في الحصول على حسابات موثوق بها وتحديد نصيب الإيجار من صافي الربح. ومن ثم، ينبغي التحقق من نتائج هذه الطريقة باستخدام طرق أخرى، إن أمكن ذلك.
استخدامات طريقة الأرباح في التقييم العقاري (الرجوع إلى الفهرس)
عادة ما تستخدم طريقة الأرباح في تقييم العقارات التي يكون الجزء الهام من القيمة متأتي من أرباح النشاط التجاري للعقار وليس من قيمة الأرض والمباني.
ويتم تطبيق طريقة الأرباح في تقييم عقارات خاصة مثل الفنادق،ومحطات الوقود، وملاعب الجولف، ودور السينما.
كما تُستخدم بوجهٍ عام في حالة عدم توافر بيانات عن أسعار بيع أو إيجارات العقارات المماثلة، مما يحول دون تطبيق طريقة المقارنة (أسلوب السوق) أو طريقة الاستثمار(أسلوب الدخل) .
وتستخدم طريقة الأرباح أيضا لتقييم العقار إذا كان هناك عناصر احتكار قانوني أو فعلي ( monopoly legal or factual). ويستعرض الشكل الاتي أهم حالات استعمال طريقة الأرباح للتقييم العقاري.
شكل يوضح أهم استعمالات طريقة الأرباح
المكونات المستخدمة في طريقة الأرباح ( معادلة طريقة الأرباح ) (الرجوع إلى الفهرس)
فيما يلي المكونات المستخدمة في طريقة الأرباح والتي تستطيع من خلالها أن تحسب طريقة الأرباح لتقييم العقار
شكل يوضح المكونات المستخدمة في طريقة الأرباح
لكن وماذا عن نقاط قوة ونقاط ضعف طريقة الأرباح ؟ (الرجوع إلى الفهرس)
-
نقاط القوة :
يمكن تلخيص نقاط قوة طريقة الأرباح كالتالي :-
– بالنسبة لأنواع معينة من العقارات التجارية والتي يكون للنشاط المقام في العقار تأثير مهم على قيمته السوقية (مثل الفنادق ومحطات الوقود…)، يكون من الأنسب تقييم ذلك العقار باستخدام طريقة الأرباح.
– في حالة وجود عنصر احتكار قانوني أو فعلي لأنواع معينة من العقارات، وبالتالي ربما يتعذر تطبيق طرق التقييم الأخرى أو ربما لا تكون ملائمة.
– يتم تقدير القيمة السوقية للعقار باستخدام الحسابات التي تمت مراجعتها للنشاط المقام في العقار، وبالتالي فهي تعكس الوضع الحالي للعقار في السوق بشكل أفضل.
-
نقاط الضعف
يمكن تلخيص نقاط ضعف طريقة الأرباح كالتالي :
– في حالات كثيرة جدا، ربما لا تعكس الحسابات حجم الأعمال التي تتم مزاولتها بالفعل في العقار، وبالتالي تكون القيمة السوقية التي يتم الوصول إليها غير دقيقة.
– من الصعب تحديد حصة المستأجر لأنها تتوقف على مخاطر الاعمال، والفائدة على رأس المال المستثمر، ومكافأة المستأجر أو راتبه نظير تحمله المخاطر وإقدامه على بدء المشروع.
– بالنسبة لعقار جديد و/أو منشأة جديدة، ربما لا تكون هذه الطريقة ملائمة بسبب عدم توافر حسابات سابقة.
– ربما لا تعكس الحسابات السابقة التوجه المستقبلي للأعمال.
– تتوقف القدرة على تحقيق إيرادات المنشأة على مهارات المشغل في تنظيم المشروع وإخلاصه في عمله، ومن ثم تؤثر على القيمة السوقية للعقار.
– ليس لمالك العقار أي رقابة على المنشأة العاملة في العقار إذا كان هناك شخص آخر يتولى تشغيلها. ومن ثم، ربما لا تعكس إيرادات المنشأة الوضع الفعلي للعقار.
– من الصعب تحديد معدل العائد لعدم توافر بيانات على رأس المال/إيجار العقارات المماثلة.
الخلاصة : (الرجوع إلى الفهرس)
تُستخدم هذه الطريقة لتقدير القيمة السوقية للعقارات بناء على القدرة على تحقيق إيرادات للنشاط المقام في العقار. فهي تستخدم الربح كأساس لتقدير القيمة الإيجارية للعقار.
أضف إلى ذلك أن الطريقة المناسبة لتقييم أنواع معينة من العقارات، خاصة تلك التي تتعرض لاحتكار قانوني أو فعلي.
كما يمكن تطبيق هذه الطريقة أيضا على أي نوع من العقارات الربحية، بما في ذلك العقارات الصناعية القائمة على الزراعة مثل مزارع الروبيان وأسماك المياه العذبة.
فتلك العقارات لا يمكن تقييمها بسهولة باستخدام الطرق الأخرى نظرا لصعوبة المقارنة بين العقارات بسبب تباين مستويات الربح المكتسب. كما أنها أيضا طريقة مناسبة لتقدير القيمة الإيجارية السنوية لأغراض التقييم.
تعتمد طريقة الأرباح على تحديد نسبة حصة المستأجر بناء على مخاطر الأعمال، والفائدة على رأس المال المستثمر، ومكافأته أو راتبه.
وعلى الرغم من ذلك، فمن الجدير بالذكر أنه كلما ارتفعت حصة المستأجر، انخفضت القيمة الإيجارية للعقار، مما قد يؤدي إلى إنخفاض القيمة السوقية للعقار. ومن ثم، ينبغي توخي الحذر الشديد عند استخدام طريقة الأرباح في التقييم العقاري.
