طريقة المقاول : شرح كامل عن أسلوب التكلفة لتقييم العقار

طريقة المقاول أو أسلوب التكلفة هي الطريقة الأخيرة في أساليب التقييم العقاري التي تم مشاركتها من خلال موقعنا ، وبإمكانك معرفة الطرق الأخرى من خلال (أساليب التقييم العقاري الأساسية)

وتستخدم هذه الطريقة غالبا عندما يتعذر استخدام أي من الأساليب الأخرى، أو لتعزيز نتيجة التقييم التي تم التوصل إليها باستخدام إحدى الطرق الأخرى.

وتستند القيمة إلى تكاليف تشييد المبنى في الموقع إضافة إلى قيمة الأرض. وتعتر هذه الطريقة مقبولة عند تقييم فئات محددة من الأصول لا سيّما في المجالات الصناعية الكبرة مثل: مصافي النفط والمباني العامة .

والعقارات المتخصصة التي ليس لها أسواق مثل: المساجد أو لتلك التي لا تحقق أرباح للمستخدم أو التي تحقق أرباح ضئيلة جدًا أو للعقارات لا تتوفر لديها أدلة وشواهد سوقية قابلة للمقارنة.

 

ويمكن تقييم تكاليف أعمال الإنشاء إما بطريقة الإحلال أو طريقة إعادة الإنتاج، ويتم تقدير تكاليف ورسوم إعادة
إنشاء مبنى قائم بنفس الطراز والمواد المستخدمة من خلال طريقة تكلفة إعادة الإنتاج ، بينا نجد أن طريقة
الإحلال تتمثل في إنشاء مبنى جديد بنفس وظائف المبنى الحالي ولكن بمواد جديدة وطراز حديث.

 

أ- الإهلاك المادي والتقادم

نعني بالإهلاك النقص التدريجي في قيمة الأصل الثابت بسبب التدهور المادي للمبنى نتيجة عمره والظروف المحيطة
وزيادة تكاليف الصيانة المستقبلية، أو بسبب التقادم بمختلف أنواعه المادي والوظيفي والاقتصادي.

ويكون التقادم الماديّ نتيجة لعمر المبنى وقلة أعمال الصيانة. أما التقادم الوظيفي فهو تراجع قيمة المبنى بسبب تصميمه الذي
لا يتوافق مع المتطلبات الحالية أو بسبب التقدم التقني في المباني الأخرى.

وينشأ التقادم الاقتصادي عن تأثير الأوضاع الخارجية المتغيرة للاقتصاد الكلي أو الجزئي على العقار.

وتُعد مسألة حساب إهلاك قيمة المباني محل جدل لصعوبتها وكثرة الآراء الشخصية في عملية التقييم وتفاوت معدل
الإهلاك السنوي حسب أنواع العقار المختلفة.

 

وهناك اقتراحات بأن تتم عملية الحساب بنفس الطريقة الخاصة بالأصول الثابتة الأخرى، على سبيل المثال: طريقة
القسط الثابت، كا هو موضح أدناه:

لحساب الإهاك السنوي لأصل ما له عمر إنتاجي متوقع يبلغ 10 سنوات بتكلفة شراء مبدئية تبلغ 5 ملايين ريال.

5,000,000 ريال / 10 = 500,000 ريال سنويًا مخصص إهلاك.

أو إهلاك بنسبة 10 % كل سنة.

ويستمر التدهور المادي على مدى عمر الأصل، وتتناسب طرق الحساب المشار إليها مع هذا التدهور بصورة أكر،
ولكن يصعُب التنبؤ بالتقادم نظرًا لطبيعته غير المنتظمة.

على سبيل المثال: قد تكون هناك مبانٍ سليمة تمامًا من الناحية الإنشائية، لكن ليس لها قيمة بسبب التقادم الوظيفي.
ويختلف معدل الإهلاك السنوي بحسب فئات العقارات والأصول.

 

ب- خطوات التقييم

1. تقدير تكاليف أعمال الإنشاء: تُقدّر هذه التكاليف بحالتن ها الاستبدال أو إعادة الإنتاج. ويجب أن تشمل
التكاليف كل ما هو ضروري لأعمال البناء، وتؤخذ بعين الاعتبار في تاريخ التقييم.

2. الخصومات مقابل الإهلاك: يجب أن تؤخذ الفروق بن المبنى الجديد والقديم بالحسبان. وأيًا ما كانت الطريقة
المستخدمة لحساب الإهلاك، فهناك عنصران مطلوبان هما العمر الحالي وهو حقيقة قائمة والعمر المستقبلي وهو
تقدير ظني للمدة التي سيعيشها المبنى.

3. تقدير قيمة الموقع: يتم تقييم الأرض التي سيُقام عليها المبنى باستخدام طريقة المقارنة. وأخيرًا، يجب مراجعة
القيم النهائية والتأكد من كونها منطقية ومتسقة وملائمة.

 

يمكن حساب القيمة الرأسمالية وفق المعادلات التالية:
تكلفة المبنى بوضعه الحالي = تكلفة البناء – الإهلاك [التدهور المادي والتقادم (المادي والوظيفي والاقتصادي)] القيمة الرأسمالية = تكلفة المبنى بوضعه الحالي + قيمة الأرض

 

مثال:
إذا أردنا تقييم مبنى وإعطائه القيمة الرأسالية، ووفقًا للسوق فإن تكلفة البناء 500,000 ريال، وعمر المبنى
3 سنوات، ويُقدر الإهلاك بنسبة % 10 ، وتُقدر قيمة الموقع بالمقارنة بمواقع أخرى 600,000 ريال.

الحل:
الإهلاك = 10% × 500,000 = 50,000 ريال، ولثلاث سنوات = 150,000 ريال
تكلفة المبنى بوضعه الحالي = تكلفة البناء – الإهلاك [التدهور المادي والتقادم (المادي والوظيفي والاقتصادي)] تكلفة المبنى بوضعه الحالي = 500,000 – 150,000 = 350,000 ريال
القيمة الرأسمالية = تكلفة المبنى بوضعه الحالي + قيمة الموقع
القيمة الرأسمالية = 350,000 + 600,000 = 950,000 ريال