(شرح كامل ) – أسلوب الدخل من أساليب التقييم العقاري

أسلوب الدخل من أهم الطرق الرئيسية لأساليب التقييم العقاري حيث يوجد ثلاث طرق أساسية لطرق أساليب التقييم العقاري ( للمزيد اضغط هنا )

يعتمد هذا الأسلوب على الدخل الذي يُدّره العقار كأساس للتقييم. وتندرج أربع طرق للتقييم تحت هذا الأسلوب ” أسلوب الدخل ”
وهي كالآتي:

أ- طريقة الاستثمار.

ب- طريقة القيمة الحالية للتدفقات النقدية (التدفقات النقدية المخصومة).

ج- طريقة القيمة المتبقية.

د- طريقة الأرباح.

 

أ- طريقة الاستثمار ( العودة إلى الفهرس )

أول طريقة من طرق أسلوب الدخل هي ” طريقة الإستثمار ” ترتبط طريقة الاستثمار بصورة مباشرة مع الدخل التشغيلي للعقار. وتُطبق على العقارات الاستثمارية حيث يُكن
تقدير القيمة الرأسمالية للعقار بناءً على الدخل الذي يحققه بعد خصم مصروفات التشغيل والصيانة والنفقات
الأخرى.

كما يمكن أن يُقدر المُقيّم إجالي دخل العقار بالاعتماد على القيم الإيجارية السائدة لعقارات مماثلة.

ويُعبر عن الدخل السنوي للعقار في هذه الطريقة كنسبة مئوية من رأس المال المستثمر (أي معدل الفائدة)

ويعكس هذا المعدل مدى جاذبية الاستثمار للمشترين في السوق والاعتبارات الرئيسة مثل: تأمين رأس المال والدخل ونمو العائد وغيرها.

تتضمن عملية التقييم تقدير الدخل المستقبلي وخصم معدل الفائدة المناسب منه، ولفهم هذه الطريقة يجب
معرفة ما يلي:

١. الدخل الذي يُحققه العقار:

• صافي الدخل الحالي: القيمة الإيجارية المدفوعة لأي عقار شاغر متاح للإيجار بعد خصم نفقات المالك
التشغيلية من صيانة وتأمن والقيمة الإيجارية المستحقة ورسوم الإدارة والخدمات وحساب جميع التكاليف
المتعلقة به.

• صافي الدخل المستقبلي: تنص جميع عقود الإيجار الحديثة على بند يقي بمراجعة القيمة الإيجارية
وتجديدها في مدد محددة. وهذا يعني أن مش ري العقار الاستثماري يمكن أن يتطلع إلى زيادة في القيمة
الإيجارية مستقبلاً.

• التضخم: يكون هناك مخصص للتضخم عند اعتاد معدلات المخاطر المتدنية، وتستند التقييات عادة إلى
رد هذه المخصصات بالقيمة الحالية باستخدام معدل فائدة شامل لجميع المخاطر.

• الضرائب: عند حساب القيمة السوقية لا تعتر الضرائب من نفقات العقار. وتتمثل الضرائب في مصادر
دخل أخرى خاضعة للضريبة، لذلك يُفضل مقارنة الاستثمارات على أساس العائد الإجالي قبل خصم الضرائب.

 

2- القيمة الرأسمالية للدخل

يمكن تحديد القيمة الرأسمالية للدخل من خلال مبلغ صافي الدخل ونسبة العائد المطلوب على  الاستثمار من جانب
المستثمرين.

مثال:
ما القيمة الرأسمالية لعقار يبلغ دخله الصافي 200,000 ريال سنويًا وهو دخل مضمون ودائم ومعدل فائدته
%8 ؟
المطلوب: إيجاد القيمة الرأسمالية ( CV )
القيمة الرأسمالية = 200,000/0,08 ريال
إذا القيمة الرأسمالية = 2,500,000 ريال

 

ملاحظة:
تُعد هذه الحالة أبسط حالة، حيث يُمثل الدخل قيمة إيجارية صافية ودائمة. وتكون العمليات الرياضية أكر
تعقيدًا مع كثرة المتغيرات واحتمال انقطاع الدخل، وتصبح أسهل بمعرفة معدل الفائدة (أو الخصم) والدخل .

 

3- معدل العائد

يمكن للمُقيّم تحديد معدل العائد من عقارات مقارنة تم بيعها مؤخرًا في السوق بقيم إيجارية معروفة حيث يتم
إجراء «تقييم عكسي » للوصول إلى العامل المجهول (معدل الفائدة أو معدل الرسملة) من خلال معرفة نوع الدخل،
والحيازة، والسعر المدفوع وغيرها من خصائص العقار الأخرى.

ويمكن تحديد معدلات الرسملة باستخدام هذه العملية لأي معاملة تعتمد على أسلوب الاستثمار.

وفي حال عدم وجود معاملات مباشرة قابلة للمقارنة، قد يستلزم الأمر إجراء تعديلات وتسويات من معدلات معروفة
خاصة بعقارات غر مماثلة، على سبيل المثال: قد يكون العائد من الملكية المطلقة معروفًا، لذا يتم إجراء التعديلات
أو التسويات لكي تناسب الحيازة الإيجارية، وعلى المُقيّم أن يأخذ بعين الاعتبار قواعد الاستثمار الجيد عند إجراء
التعديلات وهي تأمين رأس المال والدخل وسهولة الإدارة والبيع.

 

مثال:
بيعت مزرعة بقيمة 400,000 ريال وهي مزرعة مؤجرة بقيمة إيجارية صافية 20,000 ريال سنويًا.
يمكن استنتاج معدل العائد من المعادلة التالية:
القيمة الرأسمالية = صافي الدخل السنوي على معدل العائد ( صافي الدخل السنوي / معدل العائد )
أي أن معدل الفائدة = صافي الدخل / القيمة الرأسمالية 100 ×
معدل العائد = 20.000 / 400.000
معدل العائد = 100× 0.05 أي 5%

الإيجار كنسبة من القيمة
%5 = 100 × 400,000 /20,000

 

تكون الحالة البسيطة التي تم تصورها أعلاه صحيحة عندما:
• تكون قيمة الإيجار ثابتة على مدى فترة زمنية طويلة مع وجود معدل فائدة يمكن ملاحظته لهذا النوع
من الدخل الثابت (عادة من تحليل مبيعات العقارات المماثلة).

• تكون القيمة الإيجارية صافية ويمكن مراجعتها بصفة دورية، مع إمكانية تحديد معدل الفائدة للقيم
الإيجارية محل المراجعة على فترات زمنية مماثلة من خلال مبيعات العقارات المماثلة.

• تكون ملكية العقار مُطلقة، والقيمة الإيجارية محصلة بصورة دائمة، مع عدم وجود صعوبات بسبب
تقادم المباني.

• القيمة الإيجارية بالصافي بعد خصم النفقات أو المصروفات

_________________________________________________________________

ب- طريقة التدفقات النقدية المخصومة ( العودة إلى الفهرس )

طريقة التدفقات النقدية المخصومة هي طريقة محاسبية تستخدم في تقييم الاستثمارات ومقارنتها ببعضها البعض.
وتعتبر نسخة معدلة من طريقة الاستثمار، حيث يتم خصم تدفقات الدخل وقت الحصول عليها بمعدل خصم
مناسب.

وعند حساب القيمة السوقية يجب أن تكون التدفقات النقدية الداخلة والخارجة ومعدلات الخصم مأخوذة
من السوق وتستند إلى الأسعار والتكاليف الحالية.

وتُستخدم هذه الطريقة في الأساس لتقدير القيمة الرأسالية للعقار أو لمقارنة الاستثمارات عن طريق التنبؤ بمقدار التدفق النقدي الذي يمكنها تحقيقه في المستقبل وتقدير قيمته الحالية عند معدل خصم مناسب خلال الفترة، ويمثل تكلفة الفرصة البديلة أو تكلفة التمويل. وتُعتر هذه الطريقة وسيلة مفيدة لتأكيد نتائج التقييم التقليدي .

_________________________________________________________________

ج- طريقة القيمة المتبقية ( العودة إلى الفهرس )

تُستخدم طريقة القيمة المتبقية لتحليل عروض التطوير أو إعادة التطوير لمعرفة مدى صحتها وسلامتها أو لتحديد
السعر الذي يمكن دفعه لشراء الموقع أو المنشآت القائمة.

وعادةً ما تكون هذه العقارات إما أراضٍ خالية أو أراضٍ عليها مباني قديمة سيتم إزالتها أو ترميمها وتجديدها.

وتستند هذه الطريقة إلى فرضية مفادها أن السعر الذي يُمكن أن يدفعه المشتري مقابل هذا العقار هو قيمة الفائض من حصيلة البيع، أو قيمة أعمال التطوير التي تم الانتهاء منها بعد خصم إجمالي التكاليف مثل: أعمال الإنشاءات والتمويل والنفقات والالتزامات الطارئة.

_________________________________________________________________

د- طريقة الأرباح ( العودة إلى الفهرس )

تُستخدم طريقة الأرباح عندما تستند قيمة المنشآت إلى الأرباح المحققة من الشركة التي تدير هذه المنشآت.

وتظهر الأرباح التي يُحققها النشاط في حسابات الشركة ومراكزها المالية لعدة سنوات متتالية والواجب تحليلها للوصول إلى
الأرقام المستخدمة في العمليات الحسابية.

كما تُستخدم هذه الطريقة في حالات الاحتكار ويكون إما احتكار قانوني بموجب ترخيص أو حق امتياز مثل: أن يكون في قرية ما مكتب بريد واحد أو نادي رياضي واحد فقط يخدم كل المنطقة.

أو يكون احتكار بسبب الموقع وذلك عندما يهيمن التشغيل على نشاط معين في منطقة ما مثل: تواجد مركز تسوق واحد مهيمن في المنطقة.