أساليب التقييم العقاري الأساسية

أهم الطرق وأساليب التقييم العقاري الأساسية

نظرًا لتعدد استخدامات التقييم العقاري  ، وتنوع طبيعة العقار ، والإختلاف في أسس القيمة ، فقد تم تطوير العديد من طرق التقييم مع العديد من طرق التطبيق المستقلة.

حيث يُقسم مجلس معايير التقييم الدولي ومعظم المنظمات المهنية طرق التقييم إلى ثلاث طرق رئيسية لـ أساليب التقييم العقاري الأساسية :

انقر على كل أسلوب لعرض تفاصيل أكثر حوله

1- أسلوب السوق
2- أسلوب الدخول
3- أسلوب التكلفة

 

ويندرج تحت هذه الأساليب طرق تطبيقية يمكن توضيحها من خلال الشكل الاتي :-

 

 

يعتمد تحديد أفضل طريقة لتقييم العقارات على أربعة عوامل أساسية:
1- الغرض من التقييم.
2- طبيعة العقار المراد تقييمه (من حيث النوع والغرض).
3- قاعدة القيمة (نوع القيمة التي يستهدفها المقيم).
4- نوع المعلومات المتوفرة ودرجة الثقة بها.

 

1- أسلوب السوق من أساليب التقييم العقاري الأساسية :

يعـد هـذا الأسلوب أكثر طـرق التقييـم شـيوعا ويقـوم أساسـا عـلى مقارنـة العقـار محـل التقييـم بعقـارات مماثلة مـن
السـوق؛ لإيجاد القيمـة الرأسـمالية أو الإيجارية للعقـار بصـورة مباشرة .

وتعتـر هـذه الطريقـة أن سـعر السـوق هـو أفضـل مـؤرش للقيمـة، وميكـن اسـتنتاج سـعر السـوق مـن خـال البحـث عـن الأدلة والشـواهد المتوفرة عـن المعاملات والصفقـات التـي جـرت مؤخـر في السـوق لعقـارات مماثلة للعقـار محـل التقييـم وتطبيقهـا عليـه مـع الأخذ بعين الإعتبار التسويات الخاصة بالعوامل المتغيرة مثل عمر العقار وموقعه .

 

أ- البيانات المستخدمة في طريقة المقارنة

تعتمـد طريقـة المقارنة عـى معاملات البيع الفعلية لعقـارات مماثلة وقابلـة للمقارنـة في نفـس السـوق .

ولذلك عند إستخدام طريقة المقارنة يجب  مراعـاة النقـاط التاليـة:
1- مصادر البيانات والتحقق منها.
2- تفاصيل المعاملات والعقود ، ولا سيما المسائل القانونية.
3- معرفة تاريخ العقد أو الاتفاقية ، خاصة في الأسواق المتقلبة
4- مراعاة الآراء المتنوعة للغاية للمقيمين عند نقص المعلومات حول مبيعات العقارات المماثلة.
5- استخدام طرق التقييم الأخرى في حالة عدم وجود أدلة السوق.
6- استخدام الأساليب التحليلية لمقارنة أسعار عقار لتقييم عقار آخر.
7- استخدام القيمة الإيجارية ، إن وجدت ، للوصول إلى القيمة الرأسمالية.

_________________________________________________________________

ب- قابلية المقارنة

من أجل تحديد إمكانية مقارنة العقار محل التقييم مع عقارات مماثلة ينبغي مراعاة العوامل التالية :-

1- خصائص العقار:
أ- مساحة المبنى وتصميمه وحالته وجودته.
ب- قيود الملكية وجميع الحقوق المتعلقة بها.
ج- ملكية المعدات والتجهيزات.
د- التراخيص المتوفرة لـ التنظيم والتخطيط

 

2 .العوامل الخارجية:
أ-الموقع وسهولة الوصول إليه.
ب- المناطق المجاورة والمرافق والخدمات المناسبة للعقار (مثل: المدارس والمحلات التجارية).
ج- اتجاهات المنطقة نحو التطوير او الإهلاك وخطط التنمية المعتمدة .

3 .عوامل السوق:
أ- استهداف السوق وطنياً أو محلياً أو إقليمياً أو دولياً .
ب- التغيرات في العرض والطلب منذ تاريخ المعاملة .
ج- أن يكون السعر من السوق والتفاوض عليه بصورة حيادية .

---

_________________________________________________________________

ج- التحليل

يعتمـد التحليـل عـى مبـدأ المقارنة ، ويعمـل عـى تقسـيم السـعر إلى بيانـات يمكن تطبيقهـا عـى حـالات مختلفـة بهـدف
الوصـول لأساس معقـول يمكن مـن خلاله إصـدار حكـم منطقـي عـن القيمـة.

وينقسـم التحليـل إلى قسـمين وهـما تحليـل السـوق وتحليـل الأسعار .

1 .تحليل السوق

يتحــدد ســعر الســوق مــن خلال التفاعــل بين العــرض والطلــب الــذي يحددهـمـا املورديــن واملســتهلكين، وتؤثــر هــذه
التفاعــلات عــى الســعر لــذا مــن الضروري ملاحظتها عنــد تحديــد الســوق وتحليــل العوامــل املؤثــرة في الأسعار مثــل:
أ- عدد السكان : حجم الفئات العمرية وتوزيعها . ويُلاحظ أن ذلك يؤثر على كمية المساكن المطلوبة ونوعيتها واحتياجات المستخدمين والقوى العاملة المتاحة .

ب- الوظائف : يــزداد توفــر الوظائــف في فـترات الإنتعاش الإقتصادي ويزيــد ذلك مــن القــوة الشرائية التــي يتــم تداولهــا بــن النــاس ومــن ثــم يرتفــع الطلــب عــى العقــارات.

ج- التمويل : يُعد تمويل القروض من العوامل الأساسية للعديد من مشتري العاقرات والعاملين في صناعة البناء وغيرهم من المستثمرين العقارين حيث تؤثر تكاليف التمويل تأثيرا كبيرا على القيمة .

د- النقل والمواصلات : هناك رابط وثيق بين قيمة الأراضي والتطورات في مجال النقل والمواصلات ويمكن ملاحظة هذا التأثير عند افتتاح الطرق السريعة والجديدة .

هـ – التغير في الأذواق : تؤثر رغبات الناس على خصائص وسمات العقارات ، مثل المجمعات السكنية .

و- الضرائب : تعمل السياسة المالية العامة على تحفيز بيع وشراء الأراضي في حالة الإعفاء الضريبي على فوائد الرهن العقاري ، أو تقليل حركة البيع والشراء عند رفع معدل الفوائد .

ز- الأنشطة الحكومية : سهولة إجراءات البناء والتخطيط تجعل بعض المناطق جذابة للاستثمارات العقارية .

ح- التغيرات في العرض نتيجة وجود مبانِ جديدة أو إصدار تراخيص بناء من الجهات التنظيمية .

2 .تحليل الأسعار

 

يقوم تحليل الأسعار على تقسيم السعر إلى رقم لكل وحدة، فمثلا: يستخدم المتر المربع للمباني السكنية والمنشآت التجارية والصناعية ويستخدم الهكتار للأراضي الكبيرة والزراعية

ويكون السعر في بعض العقارات والمنشآت مقابل كل وحدة من المبيعات، فعلى سبيل المثال: يمكن التعبير عن العائد في المباني الفندقية بصيغة (س) من الريالات لكل غرفة في اليوم. وتطبق التعديلات مقابل الإختلافات على السعر في عملية التقييم.

_________________________________________________________________

د- ملاحظات عند إجراء عملية المقارنة

1- يجب أن يتسم أساس القياس بالاتساق. حيث تختلف أسس القياس من مبنى لآخر، فمن الممكن أن تُقاس مساحة المباني على أساس إجمالي المساحة الداخلية، ويشمل ذلك الممرات وجميع الأجزاء المشتركة أو يمكن قياسها
بالصافي مع استبعاد المناطق المشتركة ومناطق الانتقال مثل السلالم والمصاعد.

2- يجب التأكد من تناسب القيمة الإيجارية أو القيمة الرأسمالية مع مساحة العقار ودعمها بأدلة وشواهد سوقية.
على سبيل المثال ن عند مقارنة مبنى كبير بمبنى صغير لا يمكن تطبيق سعر المبنى الأصغر على سعر المبنى الأكبر مباشرة، لأنه استغرق فترة زمنية أطول ومخاطر أكبر.

3- تتطلب تحليلات القيمة الإيجارية اهتماما خاصا لأن القيمة الإيجارية قد تكون بالإيجار الإجمالي، حيث يكون المالك مسؤولا عن جزء من الإصلاحات وربما عن التأمين أو بالإيجار الصافي حيث يتحمل المستأجر جميع تكاليف الصيانة.

وعند مقارنة القيم الإيجارية، ينبغي إجراء تعديلات لكل قيمة للوصول إلى الرقم الإجمالي أو الصافي.

4- تُعد إيجارات المحلات التجارية حالة خاصة، فعادة تٌقسم إلى مناطق، بحيث تكون القيمة الأعلى للوحدات الموجودة على الواجهة.

 

_________________________________________________________________

هـ – خطوات التقييم

1- تحديد العقار أو الحق العقاري املراد تقييمه، مثل ملكية مُطلقة أو حيازة إيجارية طويلة الأجل، إلخ.
2- تحديد الغرض من التقييم سواء أكان للبيع أو للإيجار أو لأي غرض آخر.
3- فحص ومعاينة العقار .
4- التحقق من الحقوق والقيود القانونية وغيرها
5- الإستفسار عن تنظيم وتخطيط المدينة والاعتبارات البيئية من الجهات المعنية.
6- تصنيف المعاملات والصفقات القابلة للمقارنة، وتحديد سعر اسرتشادي للعقار.
7- تعديل السعر وعمل التسويات للعقار املقارن لإظهار المزايا والعيوب (المادية والبيئية والقانونية).