التثمين العقاري وماهي طريقة رسملة الدخل ؟

التثمين العقاري ومعلومات حول طريقة رسملة الدخل

التثمين العقاري أو التقييم العقاري هو علم يهدف إلى تحديد قيمة العقار بأشكال مختلفة (أرض – منزل – متجر – مصنع – مزرعة) للوصول إلى القيمة السوقية في معظم الحالات.

تعتمد قيمة الدخول إلى سوق العقارات على (العلم والفن والخبرة) ، وسيتبع العلم الأسلوب العلمي ، أي (الرسملة المقارنة لدخل المبيعات للعقار التجاري – التكلفة)

وتعتمد طريقة البيع المقارن على البيانات الإحصائية للتعامل مع المنطقة المحيطة بالعقار المستهدف أو المنطقة المماثلة

ينص التقييم الحديث لمبيعات العقارات على أن مقارنة الخصائص الكمية والنوعية للعقار أقرب إلى العقار موضوع التقييم ، وإجراء التعديلات والتسويات اللازمة بناءً على الأساليب العلمية .

 

ماهي طريقة رسملة الدخل ؟

طريقة رسملة الدخل هي الطريقة الأساسية للعقار التجاري ، والتي تعتمد على العلوم المالية والمحاسبية والتحليل المالي للعقار.

يتم اشتقاق العديد من الطرق من هذه الطريقة ، بما في ذلك “طريقة الرسملة المباشرة” (أي صافي الدخل – معدل الرسملة) و “طريقة الخصم النقدي المستقبلي” (DCF) بمعدل خصم مناسب دون تجاهل القيمة النهائية للممتلكات.

الطريقة المفضلة هي استخدام برنامج Excel. أخيرًا ، تعتمد “طريقة التكلفة” أيضًا على ثلاثة فروع علمية وهي

• محاسبة التكاليف

• الهندسة

• والبيانات الإحصائية ، لتحديد قيمة الأرض.

أو طريقة القيمة المتبقية على أساس رسملة الدخل والمحاسبة. تستند قيمة بناء العقارات على الوضع الحالي (إعادة إنتاج القيمة الحقيقية) وخصم الاستهلاكات المختلفة (إن وجدت) في وقت التقييم.

 

بما في ذلك الاستهلاك الذي يمكن إصلاحه واستعادته ، والاستهلاك الخارجي بسبب عوامل خارجية ، واستهلاك العمل.

بعد ذلك ، تعد إضافة قيمة الأرض إلى العقار معاملة مماثلة.

لاستخدام الأساليب العلمية المذكورة أعلاه ، يجب أن يكون خبراء التقييم على دراية بسلسلة من المعارف العلمية المهمة ذات الصلة ، مثل :

• المبادئ الإحصائية والاقتصاد الجزئي والكلي

• ونظرية القيمة والقدرة على تحليل كل من العرض والطلب 

• والعلوم المالية ، والهندسة وأبحاث السوق

بالنسبة للفن ، يعتمد الأمر على كيفية تحديد الطريقة المناسبة ، وعلى أي قيمة مشتقة من العلم أو نسب الوزن للتوفيق بين النتائج بين الطرق المستخدمة. ويمكن للخبراء الحكم على النتيجة بناءً على الخبرة.

جهود الدول العربية في التثمين العقاري

بذل العرب جهودًا لتنظيم ورفع مستوى مهنة التثمين العقاري ، مثل:

• هيئة المقيمين المؤهلين بالمملكة العربية السعودية

• الهيئة العامة للرقابة المالية المصرية أصدرت

• هيئة الرقابة المالية العقارية السورية حيث أصدرت قانوناً ينظم عملية التقييم وممارسات الصناعة

وفي الكويت ، هناك ائتلاف من المقيمين يضم في عضويته بعض المقيمين المرخصين من وزارة التجارة والمقيمين المسؤولين فعلاً عن تقييم البنوك ، وقد استنكر جميع الخبراء في العالم العربي هذه الممارسة ، بحجة أنها تنتهك استقلالية وحياد خبراء التقييم.

كانت الجزائر الدولة الأولى التي أصدرت لوائح في صناعة تثمين العقارات بالمرسوم رقم 08/95 لعام 1995 (تنظيم مهنة المهندسين الخبراء العقاريين)

وكانت عملية التقييم في ذلك الوقت مقصورة على المهندسين.

بسبب عدم وجود تحديثات قانونية ، تقدمت دول عربية عن االجزائر في  تنظيم وتطوير صناعة التقييم العقاري ، مثل المملكة العربية السعودية ومصر.

 

يوجد منظمات عالمية لوضع معايير التقييم بكافة فروعة منها:

1. IVSC مجلس معايير التقييم الدولية 
2. IACVA الجمعية العالمية للمستشارين المقيمين والمحللين 
3. RICS الجمعية الملكية للمساحين القانونين البريطانية